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O que esperar dos fundos imobiliários, depois de forte valorização?

Fundos Imobiliários

O que esperar dos fundos imobiliários, depois de forte valorização?

O investimento em fundos imobiliários vem crescendo com rapidez no país. Em dois anos, o número de pessoas físicas com o produto passou da casa dos 110 mil para os 570 mil, em novembro de 2019.

Boa parte desse movimento se explica pela queda da taxa básica de juros no país, hoje em apenas 4,5% ao ano. Mas após um excelente ano – o Ifix, cesta que mede o desempenho dos FIIs, subiu 36% em 2019 –, ainda há expectativa de ganhos para esse mercado?

Quem respondeu a essa e a outras questões nesta quinta-feira (16) foram os especialistas em fundos imobiliários Ricardo Almendra, CEO da gestora RBR, Arthur Vieira de Moraes, professor do InfoMoney, e Marcelo Hannud, sócio da XP Asset. No vídeo acima, a partir dos 53 minutos, é possível conferir a participação dos três no evento Onde Investir 2020.

Para eles, após valorizações impulsionadas por juros menores, o vetor de alta desse mercado está agora na recuperação do mercado imobiliário brasileiro.

“Apesar de muito da melhora do cenário macroeconômico já estar no preço, ainda é um bom momento em termos de risco e retorno”, avalia Almendra. “Mas ajustando as expectativas para um nível de retorno mais normal. Não é para esperar o mesmo de 2019; se subir igual, vamos mandar vender.”

Moraes destaca que hoje já é possível verificar uma recuperação do valor dos aluguéis, o que beneficia os fundos imobiliários. Ele pondera, contudo, que podem ocorrer “solavancos no meio do caminho”, a exemplo do movimento visto na última semana.

O professor chama a atenção para que os investidores saibam no que estão aplicando e entendam os fundamentos dos ativos, em vez de comprar produtos apenas de olho nas recentes valorizações. Isso ajuda a tomar boas decisões durante as oscilações do mercado. “O fundo não vai deixar de ser bom só porque o valor da cota caiu”, diz.

O rendimento a ser obtido com um FII

Como referência para um nível de rendimento adequado, Hannud afirma que um fundo imobiliário deveria pagar pelo menos dois pontos percentuais acima do CDI.

Títulos públicos atrelados à inflação também podem ser utilizados como base, acrescenta Almendra. Um fundo que pague até dois pontos percentuais a mais do que uma NTN-B de prazo médio não justifica o risco, avalia.

Esses cálculos, entretanto, devem ser ponderados pelo tipo de fundo investido, explicam os especialistas. Fundos de galpões logísticos, por exemplo, podem ter rendimentos mais previsíveis, mas com menor potencial de alta durante uma retomada da economia, em relação aos de lajes corporativas.

“É preciso pensar em diversificação e ver o resultado do portfólio como um todo”, afirma Moraes. Para ele, é recomendável uma alocação com pesos iguais em casa um dos segmentos mais líquidos de FIIs: escritórios, lajes corporativas, shoppings, fundos de fundos e fundos que investem em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). “Se você tiver três fundos em cada segmento desses, estará muito bem diversificado”, completa.

O professor conta que outros segmentos podem ser incluídos, mas preferencialmente apenas depois de formada a carteira com os cinco mencionados.

Fundo mico?

Um desse outros segmentos foi comentado no painel. Os fundos com foco em agências bancárias não estão entre os prediletos dos convidados. Para Almendra, trata-se de um “mico”. Hannud também se diz reticente em relação a segmentos muito específicos e concentrados como esse.

Com uma visão um pouco menos negativa, Vieira explica que esse fundos têm um inquilino com risco de crédito baixo, bom para quem deseja uma renda estável. Mas alerta que eles estão sendo negociados a um preço bem maior do que o valor patrimonial, por conta da proximidade da temporada de renegociações de contratos. “Cuidado com o valor que está sendo pago. Acho que aqueles que estão virando varejo têm futuro”, diz.

Sobre os FIIs que investem exclusivamente em CRIs, conhecidos como “fundos de papel”, Almendra lembra que os investidores precisam entender as diferenças entre os fundos high grade e high yield para alinhar os retorno aos riscos corridos.

Os primeiro se referem a fundos que investem em papéis de companhias mais sólidas, com menor probabilidade de calote. Por esse motivo, pagam rendimento menores. Já o segundo tipo busca prêmios maiores, já que está exposto a um risco de crédito mais elevado.

Títulos públicos atrelados à inflação também podem ser utilizados como base, acrescenta Almendra. Um fundo que pague até dois pontos percentuais a mais do que uma NTN-B de prazo médio não justifica o risco, avalia.

Esses cálculos, entretanto, devem ser ponderados pelo tipo de fundo investido, explicam os especialistas. Fundos de galpões logísticos, por exemplo, podem ter rendimentos mais previsíveis, mas com menor potencial de alta durante uma retomada da economia, em relação aos de lajes corporativas.

“É preciso pensar em diversificação e ver o resultado do portfólio como um todo”, afirma Moraes. Para ele, é recomendável uma alocação com pesos iguais em casa um dos segmentos mais líquidos de FIIs: escritórios, lajes corporativas, shoppings, fundos de fundos e fundos que investem em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). “Se você tiver três fundos em cada segmento desses, estará muito bem diversificado”, completa.

O professor conta que outros segmentos podem ser incluídos, mas preferencialmente apenas depois de formada a carteira com os cinco mencionados.

Fundo mico?

Um desse outros segmentos foi comentado no painel. Os fundos com foco em agências bancárias não estão entre os prediletos dos convidados. Para Almendra, trata-se de um “mico”. Hannud também se diz reticente em relação a segmentos muito específicos e concentrados como esse.

Com uma visão um pouco menos negativa, Vieira explica que esse fundos têm um inquilino com risco de crédito baixo, bom para quem deseja uma renda estável. Mas alerta que eles estão sendo negociados a um preço bem maior do que o valor patrimonial, por conta da proximidade da temporada de renegociações de contratos. “Cuidado com o valor que está sendo pago. Acho que aqueles que estão virando varejo têm futuro”, diz.

Sobre os FIIs que investem exclusivamente em CRIs, conhecidos como “fundos de papel”, Almendra lembra que os investidores precisam entender as diferenças entre os fundos high grade e high yield para alinhar os retorno aos riscos corridos.

Os primeiro se referem a fundos que investem em papéis de companhias mais sólidas, com menor probabilidade de calote. Por esse motivo, pagam rendimento menores. Já o segundo tipo busca prêmios maiores, já que está exposto a um risco de crédito mais elevado.

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